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Hauskäufern drohen weitere Preissteigerungen

Die Lage am Immobilienmarkt verschärft sich für Investoren zunehmend. Nicht nur die Immobilien- und Grundstückspreise steigen trotz Warnungen vor Preisübertreibungen unentwegt. Auch wer ein Haus neu bauen will, muss mit immer höheren Baukosten rechnen.

Der Baubranche hingegen geht es im Moment so gut wie lange nicht: Die Bauaufträge nahmen im vergangenen Jahr um 3,5 Prozent zu, zeigt eine Analyse des Beratungsunternehmens EY Parthenon. Inbegriffen sind sowohl Eigenheime, Geschosswohnungsbau als auch Nicht-Wohnungsbau. Das Marktvolumen belief sich 2017 auf 231,6 Millionen Euro. 2018 sei mit einem weiteren Anstieg der Nachfrage zu rechnen.

Dabei arbeitet die Braubranche jetzt schon nahe ihrer Kapazitätsgrenze. Seit 2009 ist der Auslastungsgrad konstant gestiegen und hat derzeit einen Wert von knapp 78 Prozent erreicht. Seit Beginn der Statistik in den 1960er-Jahren sei der Wert nie so hoch gewesen wie derzeit, erklärt Axel Schäfer, Partner bei EY Parthenon. Eine hundertprozentige Auswertung sei theoretisch nur möglich, wenn alle befragten Betriebe gleichzeitig voll ausgelastet wären – ein Umstand, der in der Praxis aber nicht eintreffe. „Die Auslastung war sogar während des Baubooms zu Wiedervereinigungszeiten mit 70 Prozent deutlich geringer“, sagt Schäfer zur Analyse, die dem Handelsblatt vorab vorliegt.

Die Folge: Der Preisdruck für Investoren nimmt immer weiter zu. Da wären einerseits die Eigenheimpreise, die sich in den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) laut vdp Resarch allein im vergangenen Jahr um zehn Prozent verteuert haben – und seit 2010 sogar um 60 Prozent an Wert zugelegt haben. Mit steigenden Bauzinsen verteuert sich zudem die Finanzierung. Und als wäre das nicht genug, müssen zumindest Häuslebauer auch noch stetig steigende Baukosten einkalkulieren.

Quelle: Handelsblatt - von Matthias Streit

Die Mietpreisbremse wirkt doch

  • Die Mietpreisbremse hat einen schlechten Ruf. Sie hilft nicht gegen rasant steigende Mieten, lautet das Vorurteil. Eine Studie zeichnet ein anderes Bild.
  • Die Mietpreisbremse wirkt sehr wohl. Allerdings gilt dies nur in Städten, in denen die Preise fürs Wohnen schon vor der Einführung erheblich gestiegen waren.
  • In Regionen, in denen die Preise vor der Einführung langsam kletterten, bleibt die Mietpreisbremse dagegen wirkungslos.

Von Thomas Öchsner

Die Bundesregierung hatte es gut gemeint. Die Mietpreisbremse sollte verhindern, dass Vermieter bei jedem Wechsel die Miete kräftig erhöhen und es damit insgesamt teurer wird, zu wohnen. Drei Jahre nach ihrer Einführung ist davon jedoch nichts zu sehen. Die Preise in den angesagten Groß- und Universitätsstädten steigen immer weiter. Das federführende Bundesjustizministerium musste im Frühjahr 2017 eingestehen, dass die Mieten in Wohnungsinseraten sogar schneller zulegen, seit das Gesetz zur Regulierung von Mieterhöhungen gilt.

Umso überraschender ist das Ergebnis einer Studie, die das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) an diesem Mittwoch in Berlin vorlegen wird. "Die Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf", heißt es in der Untersuchung. Sie könne aber die Probleme am Wohnungsmarkt allein nicht lösen.

Die Preisbremse gilt in mittlerweile 313 deutschen Städten, allerdings nicht für neugebaute oder umfassend renovierte Wohnungen. Sie besagt: Zieht ein neuer Mieter ein, dürfen Eigentümer höchstens zehn Prozent mehr verlangen als die ortsübliche Miete für Wohnungen dieser Qualität. Aber nur, wenn der Mieter danach fragt, müssen Vermieter die vorherige Miete vorlegen. Sie können dann immer noch auf den Bestandschutz beharren und behaupten, schon vor Einführung der Preisbremse teurer vermietet zu haben als ortsüblich.

Allerdings zogen nur in wenigen Fällen Mieter vor Gericht, um ihre neuen Rechte durchzusetzen - viele Experten werteten dies als Indiz, dass die Mietpreisbremse ein "Papiertiger" ist. Zu stark ist die Nachfrage nach Wohnungen in den Städten, zu viele Ausnahmen hat das Gesetz, zu viele Mieter scheuen einen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang.

Das Berliner DIW wollte es nun genauer wissen. Die Forscher werteten 200 000 Mietinserate von Online-Plattformen aus und verglichen die Entwicklung der Mietpreise von Wohnungen, die unter die Preisbremse fallen und nicht fallen. Ihre neue Erkenntnis: Das neue Gesetz hilft doch, die Preisspirale anzuhalten. Je stärker die Mieten vor der Einführung gestiegen sind, desto wirksamer ist die Mietpreisbremse.

"Die Bremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung. Das heißt jedoch nicht, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich eine Fehlkonstruktion ist - dort, wo sie wirken kann, tut sie es auch", sagt DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen, einer der Autoren der Studie. Man müsse sich nur genau anschauen, wo überhaupt die Voraussetzungen erfüllt sind, damit die Mietpreisbremse greifen kann.

Quelle Süddeutsche Zeitung, 14. Februar 2018

Grundgedanke der Verkehrssicherungspflicht

Ist die Gefahrenquelle eine Sache, so muss jeder, der in der Lage ist, über diese Sache zu verfügen, die von ihr drohende Gefahr abwenden, soweit das ihm möglich und zumutbar ist. Geht die Gefährdung von einem Verhalten aus, trifft diese Sicherungspflicht denjenigen, der dieses Verhalten steuern kann.

Sicherheitsvorkehrungen je nach Einzelfall

Der Verpflichtete erfüllt seine Verkehrssicherungspflicht, wenn er diejenigen Vorkehrungen trifft, die nach den konkreten Umständen zur Beseitigung der Gefahr erforderlich und zumutbar sind. Erforderlich sind hierbei die Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um die Gefahr von Dritten abzuwenden. Das heißt, die Maßnahmen, die nach den Sicherheitserwartungen des jeweiligen Verkehrs im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren geeignet sind, Gefahren von Dritten tunlichst abzuwenden, die bei bestimmungsgemäßen oder bei nicht ganz fernliegender bestimmungswidriger Benutzung drohen.

Verkehrssicherungspflicht zum Schutz Dritter

Dritte sollen vor Gefahren geschützt werden, die sie selbst bei Anwendung der von ihnen in der konkreten Situation zu erwartenden Sorgfalt nicht oder nicht rechtzeitig erkennen und vermeiden können.

Renovierungklauseln im Mietvertrag

Um die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf die Mieter zu übertragen, ist stets eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag erforderlich. Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht.

Renovierungsklauseln/Schönheitsreparaturklauseln können auch durch Formularvertrag vereinbart werden - und werden dies auch üblicherweise. Dann müssen die Klauseln aber den strengen Vorschriften über die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechen. Hier hat der BGH im März 2015 in einer Grundsatzentscheidung die Zügel nochmals angezogen.

Renovierungsklauseln im Mietvertrag

Enthält der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel, ist der Vermieter von der Renovierungspflicht frei und der Mieter muss die Schönheitsreparaturen ausführen.

Beispiel:

„Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“

Die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ ist dem BGH zufolge ebenso zu verstehen. Auch nach dieser Klausel ist der Mieter nicht nur zur Kostentragung, sondern zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet (und berechtigt).

Allerdings ist die Übertragung der Renovierungspflicht per Formularklausel nur wirksam, wenn

  • die Wohnung renoviert übergeben wird oder


  • die Wohnung zwar unrenoviert übergeben, dem Mieter aber ein angemessener Ausgleich gewährt wird.


Das hat der BGH im März 2015 entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Zuvor hielten es die Bundesrichter für möglich, auch dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne Weiteres die Schönheitsreparaturen zu übertragen.

Wann ist eine Wohnung unrenoviert?

Unrenoviert ist eine Wohnung nicht erst, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aufweist, die von einem Vormieter stammen. Allerdings muss der Vermieter die Räume nicht stets komplett frisch renovieren, um eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben. Im Einzelfall kann es genügen, wenn er geringe Auffrischungsarbeiten ausführt. Außerdem sind solche Abnutzungsspuren unerheblich, die bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Letztenendes kommt es darauf an, ob die überlassenen Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist eine Frage des Einzelfalls.

Ausgleich für unrenovierte Wohnung

Ein Ausgleich dafür, dass eine Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wird, kann etwa darin bestehen, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit nur eine reduzierte oder gar keine Miete zahlt. Dem BGH zufolge muss der Mieter so gestellt werden, als sei ihm eine renovierte Wohnung übergeben worden. Eine halbe Monatsmiete Nachlass bei drei unrenovierten Zimmern ließ der BGH nicht als angemessenen Ausgleich durchgehen.

Bedarfsklauseln und Anfangsrenovierung

Ist durch Formularvertrag vereinbart, dass der Mieter nach Bedarf" oder bei Erforderlichkeit“ zu renovieren hat, so ist auch dies unwirksam, wenn dem Mieter bei Vertragsbeginn eine nicht renovierte Wohnung übergeben worden ist. Bei einer solchen Klausel muss der Mieter nämlich bei Vertragsbeginn renovieren, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Renovierungsbedarf besteht.

Dasselbe gilt, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, bei Mietbeginn die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es macht keinen Unterschied, ob diese Verpflichtung formularmäßig oder durch Individualvertrag vereinbart worden ist.

Freizeichnungsklauseln

Mit einer Freizeichnungsklausel entledigt sich der Vermieter der Renovierungspflicht, ohne dass der Mieter diese Pflicht übernimmt. Vielmehr steht es im freien Belieben des Mieters, ob er Renovierungsarbeiten durchführt oder ob er sich mit „abgewohnten“ Räumen zufrieden gibt.

Beispiel:

„Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen.“

Abgeltungsklauseln

Für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters noch nicht fällig sind, sind in vielen Mietverträgen sogenannte (Quoten-)Abgeltungsklauseln enthalten. Diese sehen vor, dass der Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen muss. Lange Zeit hat der BGH solche Klauseln grundsätzlich, wenn auch in engen Grenzen, als zulässig erachtet, diese Auffassung aber im März 2015 aufgegeben.

Nach neuer Rechtsprechung sind Abgeltungsklauseln generell unwirksam. Ein Mieter wird durch solche Klauseln unangemessen benachteiligt, weil bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar ist, welche finanzielle Belastung auf ihn möglicherweise zukommt. Das gilt unabhängig davon, ob dem Mieter die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen worden ist.

Nach bisheriger Rechtsprechung hat eine unwirksame Abgeltungsklausel nicht die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel zur Folge. Ob der BGH dieser Auffassung weiterhin folgt, bleibt abzuwarten.

Rückgabeklauseln

Eine Formularklausel, nach der der Mieter die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit unabhängig von Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zurückgeben muss, ist unwirksam. Hingegen ist eine individualvertraglich vereinbarte Rückgabeklausel bei isolierter Betrachtungsweise wirksam.

Enthält der Mietvertrag neben einer individuell vereinbarten Rückgabeklausel auch eine formularvertraglich vereinbarte Renovierungsklausel, gilt Folgendes:

  1. Die Prüfung der Formularklausel richtet sich nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Gegenstand der Prüfung ist die Renovierungsklausel einschließlich der individualvertraglichen Ergänzungen. Ist der Mieter nicht nur zur Renovierung während der Mietzeit, sondern auch zur Schlussrenovierung verpflichtet, so bewirken die beiden Vereinbarungen einen Summierungseffekt, der die Unwirksamkeit der Formularklausel zur Folge hat.
  2. Die individuell vereinbarte Rückgabeklausel ist nicht an den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen zu messen. Hier sind folgende Kriterien maßgeblich:

    2.1 Hängt die Individualvereinbarung von der Wirksamkeit der Formularklausel ab, hat die Unwirksamkeit der Formularklausel zwangsläufig die Unwirksamkeit der Individualvereinbarung zur Folge.

    2.2 Bilden die beiden Vereinbarungen wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft, ist bei Nichtigkeit der Formularklausel die gesamte Renovierungsvereinbarung nichtig.

    2.3 Sind die beiden Vereinbarungen dagegen voneinander unabhängig, hat die Unwirksamkeit der Formularklausel auf die Wirksamkeit der Individualvereinbarung keinen Einfluss.

Von der unter Ziffer 2.2 genannten Variante kann möglicherweise ausgegangen werden, wenn die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sind. Wird die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich vereinbart, so liegt nach Ansicht des BGH die unter Ziffer 2.3 genannte Variante vor.

Erhöhung der Kostenmiete bei Sozialwohnungen

Für öffentlich geförderte Wohnungen wie Sozialwohnungen ist der Vermieter an die Kostenmiete gebunden. Voraussetzung für eine Mieterhöhung bei solchem preisgebundenem Wohnraum ist daher, dass sich die laufenden Aufwendungen des Vermieters erhöht haben.

In das Berechnen der Kostenmiete bei öffentlich geförderten Wohnungen fließen Kapital- und Bewirtschaftungskosten ein. Dies ergibt sich aus der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. Berechnungsverordnung/II. BV). Teil der Bewirtschaftungskosten sind neben der Abschreibung, den Betriebskosten und dem Mietausfallwagnis die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Diese werden als Pauschalen angesetzt.

Pauschalen für Verwaltung und Instandsetzung steigen zum 1.1.2017

Die Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen sind indexiert und werden alle drei Jahre anhand der Entwicklung des Verbraucherpreisindex angepasst. Zum 1.1.2017 war es wieder so weit. Maßgeblich ist die Erhöhung des Verbraucherpreisindex, die im Oktober 2016 gegenüber dem Oktober 2013 eingetreten ist. Hieraus ergibt sich eine Erhöhung der Pauschalen um 1,89 Prozent.

Nachfolgend die Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen im Überblick.

Verwaltungskostenpauschale gemäß § 26 II. BV (pro Jahr)

2014-2016

Seit 1.1.2017

Je Wohnung

279,35 Euro

284,62 Euro

Je Garagen- oder Einstellplatz

36,44 Euro

37,12 Euro

Je Eigentumswohnung

334,00

340,31 Euro

Instandhaltungskosten gemäß § 28 II. BV (pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr)

2014-2016

Seit 1.1.2017

in Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres …



… weniger als 22 Jahre zurückliegt

8,62 Euro

8,78 Euro

… mindestens 22 Jahre zurückliegt

10,93 Euro

11,14 Euro

… mindestens 32 Jahre zurückliegt

13,97 Euro

14,23 Euro

Abschlag bei eigenständiger gewerblicher Lieferung von Wärme

0,24 Euro

0,24 Euro

Abschlag, wenn Mieter Kosten kleinerer Instandhaltungen trägt

1,28 Euro

1,30 Euro

Zuschlag für Aufzug

1,22 Euro

1,24 Euro

Zuschlag für Schönheitsreparaturen, sofern der Vermieter sie trägt

10,32 Euro

10,50 Euro

Pro Garagen- oder Einstellplatz

82,60 Euro

84,16 Euro

Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum nach geänderten Pauschalen

Aufgrund der geänderten Pauschalen kann der Vermieter die neue Kostenmiete berechnen und bei einer preisgebundenen Wohnung eine Mieterhöhung erklären. Diese erfolgt durch eine einseitige Erklärung des Vermieters, in der die Erhöhung berechnet und erläutert werden muss. Der Berechnung der neuen Kostenmiete muss eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beigefügt werden. Anstelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden.

Eine diesen Anforderungen entsprechende Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass vom Ersten des Folgemonats an die erhöhte Miete zu zahlen ist. Dies setzt aber voraus, dass der Vermieter die Erklärung bis zum 15. des Monats abgibt. Wenn die Erklärung erst später abgegeben wird, erhöht sich die Miete erst zum Ersten des übernächsten Monats.

Mieterhöhung nach Änderung der Baualtersklasse

Da sich die Instandhaltungskostenpauschale auch nach dem Alter des Gebäudes richtet, kann sich eine Erhöhung der Kostenmiete auch daraus ergeben, dass ein Gebäude in eine andere Baualtersklasse „rutscht“. Im Jahr 2017 rücken Gebäude aus den Jahren 1995 beziehungsweise 1985 in die nächsthöhere Baualtersklasse auf.